Autovistorias

As leis de autovistorias – a visão jurídica da ABM

Lélio Barbosa - assessor jurídico

Introdução

Normalmente costumamos dizer: em boa hora chegou a lei. Nestes casos, temos que falar de outra forma: no Brasil, só se fecha a porta depois de arrombada. O poder público só faz ou aparece depois que acontece. Foram necessários vários desabamentos, várias explosões e deslizamentos de terras, em décadas de omissão, com centenas de mortes para que o poder público atuasse e os projetos saíssem da gaveta. A Lei Estadual nº 6.400, de 05/03/2013 – “que determina a realização periódica por autovistoria a ser realizada pelos condomínios ou por proprietários dos prédios residenciais, incluindo estruturas, fachadas, empresas, marquises, telhados etc. veio à luz poucos dias depois da explosão de um prédio no Leblon que vitimou um desembargador do TJ/RJ e sua esposa. A Lei Complementar 126/13 do município do Rio de Janeiro, promulgada em 26 (também de março), que veio à tona após e por causa do clamor da sociedade em razão do impacto da tragédia do desabamento de três antigos edifícios no Centro da cidade (com mais de 30 anos de silêncio e omissão), instituiu a obrigatoriedade de realização de vistorias técnicas nas edificações existentes no município do Rio de Janeiro. Embora concorrente no sentido macro, a competência da união, estados e municípios, segundo a Constituição Federal, para legislar sobre urbanismo, neste aspecto específico, local, a competência é do município (art. 30, VIII e 182 da CF).

O entorno da ABM

No caso da ABM, todos os seus condomínios associados, exceção apenas do Saint Tropez, estão submetidos às normas sob exame. E os síndicos são, sem dúvida, os personagens centrais da observância e do cumprimento das determinações legais e regulamentares. Não importa, no caso, dizer-se leigo, administrador “amador”. Vamos, então, como na coluna não há espaço para uma digreção sobre todos os pontos a serem expostos, volto a atenção para os principais, sem prejuízo de continuarmos a discussão através de consultas, reuniões de grupos ou outra forma de esclarecimento. Então, vejamos, na área da ABM, o que se extrai das leis citadas e do Regulamento aprovado pelo Decreto Municipal nº 34726, de 11/07/13

ü  O alvo da legislação: todos os condomínios, com mais de 5 anos de construção, estão sujeitos a vistoria. Antes de completar 5 anos de conclusão da obra, no 4º ano, deverá exigir da incorporadora, construtora ou empreiteira, laudos de vistoria – art. 618 do Código Civil, reportado no parágrafo 2º, do art. 1º da Lei 6400/13;

ü  - O que visa a vistoria, segundo manifestações dos especialistas sobre o art. 1º do Decreto Regulamentador: estabelecer condições para que os Condomínios identifiquem e solucionem, previamente, danos, defeitos, imperfeições e intervenções mal conduzidas em suas instalações e estrutura para evitar acidentes a porem em risco a vida e segurança dos moradores e mesmo visitantes ou transeuntes.

A realização da vistoria terá que ser por engenheiro, arquiteto ou empresa legalmente habilitados nos respectivos Conselhos Profissionais, CREA/RJ ou CAU/RJ, que elabora o laudo técnico atestando as condições de conservação, estabilidade e segurança.

Procedimento

O Laudo Técnico será obrigatoriamente acompanhado do registro de responsabilidade Técnica – RRT ou Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, junto ao CAU ou CREA, conforme o caso.

  • O responsável pela edificação – o síndico – fará a comunicação à Secretaria Municipal de Urbanismo (SMU) em formulário próprio, disponível no portal da Prefeitura – www.rio.rj.gov.br e na página da SMU “que o laudo técnico atestou que o imóvel se encontra em condições adequadas de conservação, estabilidade e segurança’; devendo constar do comunicado a identificação do responsável pelo imóvel – o síndico – descrição e localização do imóvel e a completa identificação do profissional, autor/responsável pela elaboração do laudo.
  • Na hipótese de ser indicado no laudo a necessidade de obras e reparos, o prazo para realização será comunicado à SMU, através do formulário on line, sendo indispensável a licença prévia da referida Secretaria e sujeitas ao mesmo acompanhamento pelos técnicos habilitados, com os mesmos requisitos exigidos para a vistoria.
  • No caso acima, após a conclusão das obras, novo laudo técnico, complementar, será emitido e informado, a final, a SMU da mesma forma que o laudo positivo, sobre a conservação, estabilidade e segurança.
  • O art. 5º do Decreto 34726/13 dispõe que o responsável, sempre o Síndico, deve dar conhecimento do laudo aos condôminos/moradores/usuários da edificação, sem indicar o meio. Mas a Lei Estadual nº 6400/2013, no art. 1º, §3º, IV, impõe a convocação de Assembléia Geral para conhecimento do conteúdo do laudo e esta é, sem dúvida, a melhor atitude a ser adotada pelo responsável pela manutenção e segurança do condomínio – sendo o tão citado laudo arquivado em local de fácil acesso para consulta, durante 20 anos.
  • Ainda se, durante a vistoria, for verificada a existência de risco iminente (art. 6º do Regulamento) para o público, o síndico deverá, imediatamente, providenciar as obras para sanar o risco – como sempre acompanhadas por profissional habilitado – “sem prejuízo da imediata comunicação à Defesa Civil com vista ao isolamento ou não da área”.

Considerações Gerais

Outro aspecto importante, tratado no art. 7º do regulamento é o das obras internas nas unidades do condomínio. As que possam modificar a estrutura do prédio deverão ser obrigatoriamente comunicadas ao síndico e realizadas com acompanhamento do profissional técnico legalmente habilitado, engenheiro ou arquiteto, com o RRT ou ART. Neste caso, como o responsável legal pala manutenção e segurança do prédio é sempre o síndico, que responde civil e criminalmente pela manutenção e segurança do prédio, a administração do condomínio deve ser avisada, sempre, de qualquer obra nas unidades, excetuando, apenas, pequenas reparações e manutenções, sem afetar pisos, tetos ou qualquer tipo de alteração da planta original.

A data limite prevista no artigo 8º é 01/01/2014 para cumprimento das obrigações previstas e o descumprimento ensejerá notificação para fazê-lo, no prazo de 30 dias. A persistência no desatendimento dessas normas (art. 3º da Lei Complementar) leva à aplicação das multas previstas no art.4º e parágrafos da mesma lei e que serão objeto de demonstrativo específico, a ser divulgado juntamente ao modelo do Laudo Técnico de Vistoria Predial – LTVT- elaborado pela SMU da prefeitura, ainda não divulgado.